Pandemia COVID-19 z początku tej dekady wywołała gigantyczny exodus mieszkańców z wielkich miast na prowincję. Powszechna praca zdalna i dążenie do posiadania własnego skrawka zieleni sprawiły, że popyt na małe domy pod miastem pobił wszelkie rekordy. W roku 2026 sytuacja na rynku pracy znacząco się jednak ustabilizowała, wyznaczając rynkowy kompromis w postaci modelu hybrydowego (np. 3 dni w biurze, 2 dni w domu). Ostudziło to emocje i zmusiło Polaków do ponownego zweryfikowania swoich preferencji mieszkaniowych. Walka o dominację toczy się obecnie między ultranowoczesnymi mikro-apartamentami w ścisłych centrach, a energooszczędnymi domami na odległych przedmieściach.
Koniec ułudy spokojnego przedmieścia?
Życie w domu pod miastem w wariancie dojazdów hybrydowych brutalnie zweryfikowało marzenia wielu nabywców. Nawet elektryfikacja transportu nie zniwelowała największego wroga podmiejskiego stylu życia, czyli straty czasu. Odwożenie dzieci do odległych szkół, brak dostępu do szybkiej kultury (teatry, kina, wysokiej klasy restauracje) oraz koszty utrzymania domu jednorodzinnego sprawiły, że część populacji decyduje się na powrót do gęstej zabudowy.
Dla inwestorów poszukujących nieruchomości z myślą o rodzinie, dom wciąż wygrywa swoimi walorami przestrzennymi, co doskonale widać w poniższym zestawieniu:
| Kategoria wyboru | Nowoczesny mikro-apartament (centrum miasta) | Dom jednorodzinny/szeregowiec (na przedmieściach) |
| Profil użytkownika | Pokolenie Z, cyfrowi nomadzi, młode pary bez dzieci, inwestorzy kapitałowi. | Rodziny z dziećmi (2+1, 2+2), osoby ceniące kontakt z naturą i ciszę. |
| Komfort i Infrastruktura | Idea „Miasta 15-minutowego”. Wszystkie usługi medyczne, edukacyjne i kulturalne w zasięgu spaceru lub roweru. | Dystans do centrów miejskich. Konieczność posiadania i utrzymania najczęściej dwóch samochodów w rodzinie. |
| Koszty CAPEX/OPEX | Abstrakcyjnie wysoka cena za 1 m² (zakup), ale znikome koszty utrzymania (ogrzewania, śmieci, remontów elewacji). | Niższa cena m² powierzchni, lecz ciągłe wyzwania finansowe z zakresu utrzymania (naprawy dachu, prace ogrodowe, pompy ciepła). |
| Przestrzeń prywatna | Rezygnacja z ogromu rzeczy na rzecz minimalizmu. Ograniczona akustyka blokowiska. | Ogromna przestrzeń garażowa, pełna prywatność, strefa oddechu na własnym trawniku. |
Renesans „miasta 15-minutowego”
Trendem, który uratował i wręcz wywindował popyt na kompaktowe mieszkania jest koncepcja miasta 15-minutowego. Planowanie przestrzenne zakłada budowanie samowystarczalnych „kapsuł” wewnątrz wielkich aglomeracji. Deweloperzy, nie mogąc budować ciasnych osiedli bez zieleni (dzięki znowelizowanym warunkom technicznym), zaczęli wznosić apartamentowce połączone z funkcjami usługowymi na parterach. Mieszkańcy decydują się na 30-40 metrowe mieszkania z tzw. przestrzenią wspólną (co-living) – na dachu i w częściach parterowych mieszkańcy bloku mają do dyspozycji prywatne siłownie, przestrzenie co-workingowe do pracy zdalnej z szybkim Internetem, pralnie i zielone tarasy.
W tym modelu to nie metraż mieszkania definiuje komfort, lecz usługi zintegrowane wewnątrz budynku, do których domownik ma dostęp „w papciach”.
Dla osób niemogących zrezygnować z kawałka własnej ziemi, ale chcących zachować miejski styl życia, „złotym środkiem” na rynku okazała się zabudowa szeregowa (segmenty i tzw. bliźniaki) budowana w pierwszej i drugiej linii przedmieść, gdzie dotarła już rozbudowana infrastruktura miejskiej szybkiej kolei.
Podsumowując, po ekstremalnych wychyleniach rynkowych związanych z pracą zdalną z czasów pandemii, obecnie preferencje Polaków uległy racjonalizacji i wyraźnemu podziałowi demograficznemu. Przedmieścia i domy z ogrodem pozostały niekwestionowanym azylem dla rodzin poszukujących spokoju i metrażu. Z kolei ścisłe centra miast doświadczają renesansu za sprawą generacji Z i zamożnych inwestorów, którzy chętnie wybierają dopracowane technologicznie mikro-apartamenty, oferujące w pakiecie bezcenny czas odzyskany dzięki koncepcji „15-minutowego miasta” oraz budynkowej strefie co-living.